Een belangrijke beslissing die we de afgelopen jaren hebben genomen, was het wel of niet verkopen van ons huis. In 2015 hadden we ons droomhuis gevonden, gekocht, verbouwd en helemaal ingericht. In 2022 verkochten we het alweer.
Die beslissing was allesbehalve eenvoudig. Nadat we in 2021 besloten hadden om naar het buitenland te vertrekken, wisten we al snel dat we het grootste deel van onze bezittingen wilden wegdoen. Het ideale moment voor een radicale opruimactie, next level Mari Kondo. Maar wat moesten we doen met ons prachtige huis?
Huis verkopen of behouden?
Verkopen zou betekenen dat we waarschijnlijk nooit meer zo’n mooi huis terug zouden kunnen krijgen op deze A-locatie. Het zou ook betekenen dat we geen afbetaald huis na ons pensioen meer zouden hebben, een vooruitzicht dat me de laatste jaren steeds vaker een zonnig gevoel gaf. Niet verkopen dus.
Maar het behouden van het huis en het verhuren zou extra gedoe zijn, mogelijk gepaard met bijkomende zorgen. Ook vroegen we ons af of het investeren van de overwaarde na verkoop niet meer zou opleveren dan de huurinkomsten en een eventuele waardestijging van het huis. En leek nu niet sowieso het ideale moment voor verkoop?
Excel to the rescue
Kortom, we kwamen er niet uit. Het was ook een van de zeldzame keren dat meneer F. en ik niet direct op één lijn zaten. Mijn gevoel zei ‘houden’ (ons mooie huis!), meneer F. neigde meer naar ‘verkopen’. Maar geen van beiden waren we zo overtuigd van onze eigen mening dat we de ander wilde overhalen.
Op een regenachtige zondagmiddag zijn we gaan zitten met een leeg Excel-sheet voor ons neus. Links een kolom ‘verkopen’ en rechts ‘houden en verhuren’. We noteerden de plussen en minnen van beide opties, bedachten een vernuftig kleurensysteem waarbij we waarden toekenden aan de argumenten en kwamen al snel op een indeling in drie hoofdcategorieën:
- Financieel
- Operationeel
- (Psychisch-)Emotioneel
Slapend rijk worden?
Op basis van de toen geldende regels en feiten leek het Financieel gezien verstandig om het huis te behouden. (Meerdere mensen verklaarden ons ook voor gek toen we uiteindelijk de beslissing namen om het te verkopen). De huizenprijzen stegen al jaren en er leek geen einde aan die stijging in zicht. We konden tijdelijke huurcontracten aanbieden, goede huurprijzen vragen (en die elke twee jaar fors verhogen), waardoor we de hypotheek zouden afbetalen én nog vaste maandelijkse inkomsten overhielden ook. Kortom, je zou er slapend rijk van worden.
Daarnaast hadden we een zeer gunstige hypotheek met een rentetarief van slechts 1%. (“Jullie wonen zowat gratis!” had de notaris nog geroepen). Ook die financiële asset zouden we kwijtraken als we het huis verkochten.
Ik houd van mijn huis!
En ja, ik hield van dat huis, dus dat kwam onder het kopje Emotie. Ik hield ook van het idee om een huis te hebben in die prachtige stad, op die geweldige locatie. Bijna dagelijks was ik nog dankbaar dat we dat ruime, lichte huis hadden gevonden. Dit huis maakte me blij. Afstand doen zou betekenen dat dat huis niet meer van mij zou zijn. Waar moest ik dan heen met al die liefde?
Maar: afstand doen zou ook betekenen dat ik geen zorgen had over een huis waar ik niet meer woonde. Dat ik een huis aan zou treffen dat niet meer hetzelfde was als ik had achtergelaten. Dat ooit alles verouderd zou zijn. Bovendien gaan huurders over het algemeen niet heel voorzichtig met hun woningen om, begreep ik. Zou ik überhaupt nog zo van dat huis houden als ik er niet zelf zou wonen?
Geen huis, geen gedoe
Dan hadden we nog de derde categorie: Operationeel. Aan deze kant zagen we een klein pluspunt bij het behouden: we konden het huis gemeubileerd verhuren aan ex-pats en hoefden niet direct over alle spullen na te denken (wat doen we met onze 8-personen design-eettafel?).
Maar verder kleurde deze categorie vooral rood in het nadeel van ‘huis behouden’. Het gedoe dat te verwachten is als je huisbaas bent! Boiler kapot (maar geen loodgieter te vinden), huurder verlaat vroegtijdig huis of nog erger, bijvoorbeeld buren die gaan klagen over huurders. Er zijn natuurlijk bureautjes die ‘alles uit handen nemen’, maar ik had meerdere slechte verhalen gehoord over huizen die maanden leeg stonden als huurders vertrokken of andere problemen die niet werden opgelost. Het leek ons niet makkelijk een goede huisbaas te zijn vanuit het buitenland.
Dan hadden we nog het feit dat we van onze hypotheekverstrekker ons huis helemaal niet mochten verhuren (dat geldt overigens voor de meeste hypotheken, niet iedereen is zich daarvan bewust ). Nou zijn er wel mogelijkheden om daar toch toestemming voor krijgen, maar ook hier, je raadt het al: gedoe!
En op de lange termijn zou er natuurlijk onderhoud komen. Die mooie nieuwe keuken zou op een dag toch echt helemaal niet zo nieuw meer zijn.
Ik las ergens het volgende goede advies: Huisbaas zijn is eigenlijk een job die je leuk zou moet vinden. Lijken de bijbehorende taken je niets, doe het dan niet. Onderschat het niet.
Onze conclusie
Financieel leek huis behouden op dat moment de beste keuze (ook al waren er veel variabelen, we hadden meerdere scenarios uitgedacht).
Operationeel gezien was verkopen echter de betere optie (“minder gedoe”) en emotioneel werd eigenlijk steeds minder emotioneel tijdens het concreet benoemen van die emoties. (“ik houd van mijn huis, maar het zijn maar stenen en als ik het heb verkocht is het toch niet meer mijn huis”).
Wat uiteindelijk de doorslag heeft gegeven: we hadden vooral geen zin in zorgen om bezit. We wilden toch weg uit Nederland? Laten we dan ook weggaan en ook deze band doorsnijden. Als je dan nog een huis hebt, ben je altijd met je hoofd nog een beetje daar. Geen emotionele banden meer en geen gedoe met bureautjes, huurders, VvE’s, onderhoud, gemeenten, hypotheekverstrekkers of veranderende regelgeving. Geen zorgen om dalende huizenprijzen of een afgeleefde woning terugvinden. Alleen maar ons huis in de verkoop zetten en gaan.
Een verstandige keuze
Uiteindelijk bleek onze beslissing de juiste. De regelgeving in Nederland en de hoofdstad is vlak na ons vertrek zodanig veranderd dat we het huis alsnog hadden moeten verkopen, wat veel ‘kleine beleggers’ ook gedaan hebben. Tijdelijke huurcontracten zijn niet meer toegestaan (en probeer jij maar eens een huis met een huurder er in te verkopen) en verschillende belastingheffingen zorgen ervoor dat je bijna geen huuropbrengsten meer overhoudt. En gisteren nog las ik dat de OZB-belasting in onze hoofdstad met maar liefst 25% (!) gaat stijgen! Arme huiseigenaren…
De huizenprijzen zijn wel weer gestegen, maar de opbrengst van de verkoop staat nu lekker gespreid te renderen en lijkt daar helemaal happy.
Lessons learned
Mijn les? Je kan nog zoveel plus-min lijstjes maken als je wilt, maar uiteindelijk moet je ook naar je intuitie luisteren. Je kan toch niet voorspellen wat de toekomst gaat brengen en wat op dat moment dus het beste is.
Toch heeft het maken van het lijstje zeker wel nut gehad. Het hielp me mijn eigen gedachten over bepaalde zaken op een rijtje te zetten en het hielp ons samen te bespreken wat we belangrijk vonden. Het werd duidelijk dat we allebei onafhankelijkheid&vrijheid boven financieel gewin plaatsten, ook al betekent dat soms ook meer onzekerheid. Dat het uiteindelijk ook financieel de juiste beslissing bleek, is alleen maar mooi meegenomen.
Onlangs las ik een geweldige tip: als je voor een moeilijke beslissing staat, gooi dan een munt op. Kop is keuze A, munt is keuze B. Voel je opluchting na het gooien, dan moet je voor die keuze gaan. Voel je echter teleurstelling of wil je meteen nog een keer gooien, dan is het de andere. Ik denk dat we bij de eventuele aanschaf van een huis in de toekomst die methode maar in gaan zitten. Of gewoon meteen vertrouwen op meneer F.’s intuïtie.
Maak jij wel een plus-min lijstjes bij moeilijke beslissingen?